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Oct 5, 2006 - 1 minute read - Comments

租房和买房

租房和买房的选择中其实有两个问题。报酬率,还有投资选择。

首先看报酬率问题,我们看房价/租房比值。

假定一个房子没有装修,这个房子每个月租金理论应当是多少?答案是房价在当前长期存款中的一个月平均利息(注意不是复利,房租可不会计算复利),简单来说是总房价X乘r,其中r是长期存款的单月收入率。因为买房,在没有价格波动的情况下,和长期存款一样。都是一个投资,指望获得利润。如果理论租金高,那么会更多人买房子去租,导致房价上涨。而且出租间竞争导致房租下跌。由此平衡到利率。我们假定一般这两个投资期限都是五年,并且都没有风险(这两个投资对于货币贬值这个风险的反应是一样的)。注意这里的两个前提,理性投资,价格不波动,房子不装修。

投资者有一个等式,他对某个资产的每个月所得减去每个月支出,应当等于这个资产价值的当月获利。

那么我们再考虑房子装修的情况。一个房子是固定资产,可是装修就是更短期的损耗品。如果装修的可以使用期限是N个月,而一次装修费用是裸房总价的k倍(当然,k可以小于1)。那么装修在每期的费用就是总房价X乘k/N。然后我们综合上面,得到了房价/租房比值。每月所得(房租x),每月支出(Xk/N),每月利息(Xr),x-Xk/N=Xr。X/x应当是1/(r+k/N)。还是注意这里的前提,理性投资,价格不波动。

我们先计算下,当前中国升息后5年期以上的月利率是0.345%(银行注明是月利率0.3%,我现在还不知道怎么计算出来的)。一次装修普遍是120个月为周期,大约投入资金为房价的1成(伪推定,按照房子地段和装修水平,此处变化非常大)。这样我们计算出233倍。如果是两成的装修,就是195倍。但是基本都在200-290倍间。装修越好,比值越小。房价/租房比值是指明你租房多少时间可以买一个房子的数值。当你装修很好的时候,很短的时间就可以重新买一个房子了。国际上一般这个值都在100-200间,可能是由于装修比较好,而且当前美元利率也比人民币高出一倍。当前上海的此比值在320-370间浮动,和我们计算的并不符合,原因就是在于远期预计。

我们现在保持理性投资的假定不变,那么当我们预计房价会以一定比值变化的时候。我们会改变买房和租房的行为,从而导致房价/租房比值的变化。那么,我们预计投资者的收入会在租房房价外加上房子上涨在每个月的平均所得XR(假定房价上涨当场折现,事实上你必须在一定时候出手折现,然后平摊在你拥有房子的这些年上。如果跌了,R为负)。现在,每月所得(房租x+房子上涨在每个月的所得XR),每月支出(Xk/N),每月利息(Xr),x+XR-Xk/N=Xr。X/x应当是1/(r+k/N-R)。

同样,我们按照上面的假定来进行计算,1/350=1233-R或者是1/350=1195-R。R应当是0.143%-0.227%的样子,换算平均年预期房价上涨是大约是1.66%到2.59%。预期房价上涨越高,当前的房价/租房比值越高。关系式很简单,R=r+k/N-P,其中P是预期房价上涨带来的平均每月收入。

显然,当前房价/租房比值的状态显示大众的心理还是基本相信房价逐年上涨的状态。

当然,消费者未必在房屋上全理性,因为受到工作,生活,个性的影响,我们对于房子的选择也是非理性的。而且上面的市场也是完全市场。因此上面的分析仅仅是分析而已。

另外一个问题,就是投资选择问题。简单来说,就是房贷和存款利率的差的问题。这涉及风险评估问题,根据不同的风险,商业贷款的利率应当不同。但是中国目前利率固定,因此开始就没有讨论价值(加上公积金等等问题,更难说清楚)。但是一般来说,如果风险不变化,存款利率不变。提升贷款利率的结果会催生地下钱庄。反之则会疯狂贷款,催生呆帐。因为同样通胀水平下,风险越大,投资回报比例越高。

同理,如果说没有其他问题,贷款利率升高,风险也增大。不知道这是否预示着中国的领导层预期到中国将来房贷的返还风险增加。换句话说,失业或者房价下跌(高失业率或者高通胀率),痛苦指数增加。